28-6-2017 | 123 | admin | 2

Vay ngân hàng thế chấp, nếu tài sản đảm bảo tốt thì khả năng thu hồi nợ khách hàng cao vì khách hàng buộc phải trừ nợ để lấy lại tài sản này. Tài sản đảm bảo không tốt, có độ rủi ro cao, khách hàng sẽ dùng nó để bù trừ, thậm chí mất cũng chẳng sao, nợ cứ từ từ trả.

Đất đai và nhà ở

Ở Việt Nam hiện nay, đất chật người đông nên tài sản đất đai có tính đảm bảo và thanh khoản rất. Nếu đất có chủ quyền được chứng nhận bằng các giấy tờ do nhà nước cấp (sổ đỏ, sổ hồng, giấy trắng…) thì càng an toàn. Tuy nhiên, loại tài sản này cũng chứa nhiều rủi ro như sau:

  • Đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp,...: rất khó để xác định diện tích và ranh giới. Khác hàng chỉ vào 1 khu đất và bảo rằng: “từ hàng cây kia đến con sông kia là của họ”. Nhưng thực tế không có cột mốc để xác định. Do đó, thông thường nhân viên tín dụng phải yêu cầu khách hàng vẽ hiện trạng vị trí đất, thông tin quy hoạch dự án,...để tăng tính bảo đảm cho tài sản.
  • Sổ giả: Trường hợp này không hiếm. Đến khi phát hiện ra thì khách hàng đã cao chạy xa bay. Do đó, để an toàn bạn cần thực hiện đúng quy trình từ khâu công chứng đến khâu đăng ký phòng tài nguyên môi trường của ủy ban quận. Có nhiều khách hàng viện cớ cần vay tiền nhanh và có quen biết này nọ nên yêu cầu đưa hồ sơ cho khách hàng tự về quận đăng kí mà thực chất là làm giả các giấy tờ chứng nhận trên. Vì vậy nhân viên ngân hàng bắt buộc phải thực hiện quy trình để đảm bảo an toàn.
  • Lối vào hẹp (hẻm dưới 1m) hoặc không có lối vào: mặc dù cũng là bất động sản nhưng lại có tính thanh khoản thấp. Do đó nếu nhân viên tín dụng chỉ dựa vào diện tích đất để cho vay có thể sẽ bị hớ so với thực tế của loại nhà đất này.
  • Nhiều người cùng đứng tên tài sản: Một số cá nhân được thừa kế từ bố mẹ để lại, trên sổ tin một danh sách những người đứng tên. Những người này ủy quyền lại cho 1 người để vay và mỗi người trả nợ một phần. Tuy nhiên đến khi trả nợ thì người này nạnh người kia dẫn đến kiện tụng. Ngoài ra còn có hiện tượng là một người đứng tên sổ nhưng thực tế tất cả anh em đều được hưởng. Người này tự ý thế chấp, đến khi không trả được nợ người nhà mới biết và xảy ra tranh chấp.
  • Chủ sổ là người bảo lãnh (bên thứ 3) chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ huyết thống, họ hàng. Có nhiều trường hợp vay hộ, vay ké, nghĩa là có tài sản nhưng không đủ giấy tờ nên nhờ người khác vay hộ. Đến khi không trả được nợ, ngân hàng đòi tiền người vay thì người vay bảo là chỉ vay hộ chứ không dùng vốn và dây dưa khó đòi.

Căn hộ, nhà dự án

  • Các tài sản là căn hộ nhà dự án, chung cư thường chưa có sổ hồng nhưng vẫn được nhận thế chấp và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:
  • Chủ đầu tư bỏ dở công trình: Do thua lỗ, lãi vay ngân hàng cao, giá vật liệu...khiến chủ đầu tư không thể tiếp tục xây dựng nữa làm khách hàng không bán được tài sản để trả nợ, chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng bị tăng lãi khoản vay dẫn đến mất khả năng trả nợ.
  • Pháp lý chưa chặt chẽ: Một số trường hợp không có hợp đồng mua bán mà chỉ có hợp đồng góp vốn và được chuyển nhường từ người này sang người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư. Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản nhưng khi dùng tài sản này để thế chấp thì rất khó để ngân hàng tiến hành thu hồi nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán khác.
  • Khu vực bị phong tỏa, dự án chưa hoàn thành: Các dự án không được hội đồng thành phố phê duyệt, chủ đầu tư làm chui nhưng bị phát hiện. Do đó công trình không thực hiện được, số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.
  • Rủi ro cháy nổ, sập: Với nhà thành phố dù có cháy nhà bạn vẫn có thể bán đất nền trả nợ chứ chung cư mà cháy thì sổ hồng cũng chỉ là tờ giấy. Đợi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi) hoặc bảo hiểm bồi thường (bảo hiểm có lỗi) thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng trả nợ.

Nhà xưởng, kho bãi

Doanh nghiệp dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp nhưng các khu sản xuất này đều là đất thuê (nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hàng năm) do đó bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ hoặc thanh khoản của khoản vay này thấp do bị giới hạn đối tượng mua bán dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Tóm lại, bất động sản là tài sản có tính thành khoản cao và an toàn, tuy nhiên luôn có những rủi ro tiềm ẩn mà nếu chủ quan sẽ dễ bị bỏ qua. Chính vì vậy, trong từng trường hợp hãy tính toán thật cẩn thận và tham khảo những người có kinh nghiệm khi vay vốn thế chấp liên để không dính phải nợ xấu.

Bài viết cùng chuyên mục